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应对人口老龄化以房养老在我国为何难以推行

发布时间:2020-07-17 18:11:21 阅读: 来源:直缝钢管厂家

“以房养老”是不少国家成熟的养老办法,但在我国还难以推行。把目前法律规定的房屋土地所有权改革落到实处,让房产人拥有永久性使用权,不仅是“以房养老”的必要条件,同时也是消除城乡二元结构、增加人民财产性收入的重要渠道。

前日,国家银监局在全国政协提案办理会上称,不少国家应对人口老龄化,采取的“以房养老”措施,银监会展开了专项调研认为此举在我国难以推行。其主要原因是我国现有的制度——房屋产权70年。在此制度下,如果是房价上行期,“以房养老”问题不大,可如果遇到房价下行期,就有可能遇到其他问题。

“以房养老”观点,也就是住房反向抵押贷款的养老融资方式。老人将自有房屋抵押给金融机构,之后按月从金融机构领“工资”。老人离世后,房屋归放款的金融机构所有。“以房养老”在西方国家较为盛行,今年全国两会,贺强等全国政协委员提交了“以房养老”方面的提案。

房屋产权70年,其法律的规定不是针对房产,而是针对土地。消费者购买房产后,对房屋本身实际上也是拥有永久产权的,但房产不同于一般商品,不可能是空中楼阁,它必然依托土地而存在,而依据1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权的年限最高70年。正是70年的土地使用权,导致了房产实际产权只有70年(经济适用房的使用年限为50年)。

70年后,我们的房产将如何处置?《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。”但这是很含糊的规定,它没有说住宅是何类性质的住宅,是商业住宅?还是非商业住宅?也没有说,自动续期的“使用权”应该如何作价?

而在2011年上海土地交易市场首拍上,政府发布申请人须知,称土地年满70年后将由“出让人收回并补偿相应残余价值”,这一规定让很多人看到,政府70年后收回土地的规定并非说说而已。失去地权的一个空中楼阁,70年后其价值还会“残余”多少?

显然,70年以后的地产由于建筑老化,其主要价值就是土地,如果土地被国家无偿收走,房子几乎不值分文。换句话说,购买一套价值70万的房子自己居住,如果房价不升不降,每年相当于贬值1万元,当然,装修费用还要另计。70年后,子孙还要重新贷款买房,重新做房奴。这样的情况下“以房养老”当然是不可能的了。

城市房产如此,农村房产养老更为麻烦。按照中国的《土地法》第二条规定,中国只有两种土地所有权,一种是国家所有,比如城市居民小区,另外一种是集体所有,比如农村农民宅基地。按照国家规定,农民集体用地不许自由买卖,这种土地想出让或者转让,必须先收回国有,然后再上市挂牌出让。由于集体土地只能被地方政府代表国家收回,所以回收价格也自然是地方政府说了算,政府低价收购高价卖掉,就是俗称的“政府倒卖土地”,土地财政概念也由此而生。

目前,城市土地寸土寸金,房屋越盖越高,而在广大农村,由于大量农民进城务工,许多村庄却出现了空心村现象。农民为什么不将自己不住的房屋卖掉?一是国家政策不许买卖。二是因为没有法律保障的农村宅基地,也很难卖上好价钱。想在农村买房的城里人因为缺乏法律保护也不敢购买。

把目前法律规定的房屋土地所有权改革落到实处,让房产人拥有永久性使用权,不仅是“以房养老”的必要条件,同时也是消除城乡二元结构,增加人民财产性收入的重要渠道。

当然,也不必为房产地权70年过于悲观,应该看到,国家法律正在一步步地朝着有利于民众的方向改进,目前的《土地法》已经将以前的土地到期“收回产权”改为了“申请续期”。而在2010年9月,国务院已经开始在陕西省高陵县农村启动户籍一元化试点改革,农民宅基地房产已经被许可转让、买卖、出租、抵押,而房产土地的使用权被明文规定是长期。

需要明确的一个概念是,个体民众获得权利越多,社会经济才越有活力。

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